Revisionserbjudande till HSB BRF Lärarinnehemmet i Stockholm (769602-2016)

S.k. "oäkta" förening

För att klassificeras som “äkta” ska minst 60 procent av verksamheten bestå i s.k. “kvalificerad användning”, dvs. tillhandahållande av bostäder till medlemmar som är fysiska personer, alltså inte företag/organisationer.

Grundregeln är följaktligen att föreningen ska betraktas som “oäkta” om de fysiska medlemmarnas bruksvärde är lägre än 60% av totalvärdet.

Föreningen anses vara “oäkta” även när:

• förening inte förvärvat sin första bostadsfastighet
• förening inte ensam äger fastigheten
• det finns färre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Användning av fastigheten enligt kraven i Inkomstskattelagens 2 kap. 17 § kallas för “kvalificerad användning”, vilket i huvudsak handlar om tillhandahållande av bostäder till medlemmarna. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden (såsom trapphus, cykelrum, hiss och tvättstuga) kan ingå i den kvalificerade användningen.

Till s.k. “okvalificerad användning” räknas bl.a. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt
• lokaler (ett flertal lokaler, t.ex. butiker eller kontor, som inte används för boende är ett vanligt skäl till att föreningar klassificeras som “oäkta”)
• bostadsrättslägenheter till juridiska personer (“Juridiska personer accepteras”)
• antennplats, reklamplats o.d.
• gemensamhetsutrymmen som normalt saknar ett naturligt samband med bostaden, t.ex. övernattningslägenhet och festlokal
• bostadsrätter som hyrs ut av medlemmar till ett företag som sköter driften
• parkeringsplatser eller garage som upplåtits till extern part som hyr ut den enligt avtal med medlem. Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, jfr. om gemensamma utrymmen ovan).
• bostadsrätt som ägs av medlem som har flera lägenheter i fastigheten och hyr ut till andra än närstående.

För att fastställa huruvida en bostadsförening är “äkta” eller “oäkta” görs - något förenklat - en fysisk och marknadsmässig inspektion där bruksvärdet värderas, visar det sig att minst 60% av värdet ska relateras till kvalificerad användning så är föreningen “äkta”, är det lägre 60% är föreningen alltså enligt grundregeln “oäkta”.

Rävisor ABs pristillägg för “oäkta” föreningar på 2000 kr motiveras bl.a. av det merarbete som relateras till ökat antal redovisningsposter samt andra skatteregler för “oäkta” föreningar. Pristillägg kan även förekomma för utvärdering av huruvida förening som inte snabbt kan klassificeras som ettdera, ska beskattas som “oäkta” eller “äkta” under aktuellt beskattningsår.

Arbetsgivare (betalar ut löner/arvoden)

Många föreningar betalar arvoden och/eller löner. Det kan t.ex. vara arvode till styrelsemedlem eller lön till person som städar eller sköter fastigheten. 

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag.

Rävisor AB tar ett pristillägg på 600 kr för föreningar som är arbetsgivare pga. det merarbete vid revisionen som relateras till ett ökat antal redovisningsposter, kontrolluppgifter m.m. i dessa föreningar.

Momsskyldig

• Förening som har lokaler kan beviljas frivilligt momsinträde, vilket innebär att att moms läggs på lokalhyran/årsavgiften. Momsregistrerade företag sedan kan kvitta denna.
  Fördel: moms kan lyftas från utgifter som har med lokalen att göra.
  Nackdel: ökad administration.

• En Brf är momsredovisningsskyldig i vissa fall, t.ex. om den hyr ut parkeringsplats till annan än boende i fastigheten.
• Brf som har lönekostnader på över 300.000 kr till egen personal ska uttagsbeskattas, dvs. att moms läggs på värdet av tjänsterna.

Momsen ska redovisas i en momsdeklaration, som lämnas en gång per kvartal när momspliktig omsättning understiger 40M kr/beskattningsår (det går att ansöka om månatlig momsredovisning). 

En Brf ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för internet/radio/tv som ingår i nyttjanderätten är undantaget från momsplikt.

En mer utförlig beskrivning som även omfattar undantagsfall finns på Skatteverket.

Momsrelaterat merarbete vid revisionen gör att Rävisor AB tar ett pristillägg på 1000 kr för föreningar som är momsregistrerade.

Delägare i samfällighet/GA-anläggning

Samfälligheter är egendom (anläggningar, ytor och rättigheter) som ägs av flera fastigheter gemensamt. Man skiljer mellan: 

• gemensamma anläggningssamfälligheter (gemensamhetsanläggningar, GA-anläggningar), t.ex. parkeringsplats, garage, väg, lekplats, bredband och anläggning för vatten/avlopp
• marksamfälligheter, dvs. areal som ägs gemensamt av flera fastigheter
• övriga samfälligheter, t.ex. rättighetssamfälligheter.

Flera lagar reglerar samfälligheter, en av dessa är Lagen om förvaltning av samfälligheter.

En samfällighet kan förvaltas på två sätt, genom

• delägarförvaltning som innebär att delägarna själva sköter förvaltningen
• samfällighetsförening som innebär att en egen juridisk person - som har egna stadgar, föreningsstämmor och styrelser - sköter förvaltningen.

Samfälligheten är inte ett eget skattesubjekt, de beskattas genom

• föreningsbeskattning
• delägarbeskattning.

Vem som ska beskattas beror på

• typ av samfällighet
• typ av delägarfastighet
• vem som förvaltar samfälligheten
• vem som är ägare till delägarfastigheterna.

Mer om samfälligheter samt skatterättsliga aspekter för sådana finns att läsa på Skatteverket.

För föreningar som är delägare i samfällighet/GA-anläggning tar Rävisor ett standard pristillägg för hänförligt merarbete om 900 kr.

Bokslutsmaterial i pappersform (ej digitalt)

Vårt baserbjudande, Rävisor Standard Årsrevision, förutsätter att vi mottar föreningens bokslutsmaterial i digital form, inte som papper i pärmar. Det är bland annat pga. våra digitala stödsystem och delvis systembaserade kontrollprocesser Rävisor Standard kan vara exceptionellt prisvärt.

Samtidigt vill vi vara tillgängliga som revisor föreningar som ännu inte hunnit långt i digitaliseringen av sin ekonomi och/eller anlitar ekonomisk förvaltare som överlämnar Rävisor ekonomiskt material vidrörande föreningen i fysisk form.

Vi bistår gärna föreningar som så önskar med rådgivning kring hur arbetet med föreningens ekonomi kan moderniseras och på sikt bli billigare och mer effektivt.

Så länge vi mottar material i fysisk form måste vi göra en tilläggsdebitering för det merarbete det skapar för oss, i form av den extra tid och kostnader det tar oss att kontrollera alla poster genom att motta material, bläddra i pärmar, kopiera material, arkivera, hantera paket, ombesörja och betala budtransport m.m.

För föreningar/ekonomiska förvaltare som överlämnar Rävisor sitt bokslutsmaterial i pappersform har vi, för enkelhetens skull, ett standard pristillägg. Det bygger på estimerad självkostnad, och gäller för föreningar som har god ordning i sina pärmar. Pristillägget på 2000 kr omfattar genomsnittligt merarbete (ca 1500 kr) och Rävisors egna utlägg (ca 500 kr).

Redovisar enligt K3

En Brf måste välja mellan att upprätta Årsredovisningen (ÅR) enligt ett av regelverken K2 och K3. Motsvarar föreningen “ett mindre företag” enligt gränsvärdena i årsredovisningslagen kan ÅR enl. K2 – Årsredovisning i mindre företag väljas. Om föreningen väljer att inte tillämpa K2, eller är föreningen “ett större företag”, ska ÅR upprättas enligt K3 – Årsredovisning och koncernredovisning.

Regelverken skiljer sig i synen på fastigheten, bl.a. i hur anläggningstillgångar ska skrivas av:

• Med K3-redovisning indelas huset i olika delar, komponenter, som avskrivs var för sig.

• I K2 betraktas fastigheten som en enhet. komponenternas sammanlagda bokförda värde redovisas och skrivs av schablonmässigt, som en enhet.

ÅR enligt K3 kräver mer arbete av alla, även av revisorn, därför höjs priset för föreningar som tillämpar K3-redovisning med 1200 kr.

Har ej professionell ekonomisk förvaltare

Hur duktiga företagsekonomer ni än är i föreningen:
Vi rekommenderar alla bostadsrättsföreningar att anlita en professionell ekonomisk förvaltare!

Bostadsrättsekonomi är en egen och ganska snårig disciplin, med ett omfattande eget regelverk.

En extern ekonomisk förvaltare kan spara både styrelsen och revisorn för mycket arbete.

Erfarna ekonomiska förvaltare vet vilka underlag revisorn behöver och ska överlämna revisorn ett komplett material för revision.

Föreningar som själva sköter bokföringen och upprättar årsredovisningen har enbart undantagsvis samma kompetens som en extern ekonomisk förvaltare avseende regelverk och krav på uppställning och nyckelinformation.

Sedan de nya lagkraven på årsredovisning/förvaltningsberättelse, vilket omfattar nyckeltal såsom

• årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
• skuldsättning per kvadratmeter, total yta
• sparande per kvadratmeter, resultat + avskrivningar + kostnadsfört – (minus) planerat underhåll)/total yta
  
• räntekänslighet, skuld/årsavgifter (alltså endast bostadsrätt)
• energikostnad per kvadratmeter, (el + värme + vatten)/total yta
  

Har det blivit än mer komplicerat för föreningarna, som dessutom bl.a. måste göra en kassaflödesanalys samt förklara huruvida ett eventuellt negativt resultat påverkar framtida bostadsavgifter och finansiering.

Inklusive administration och korrespondens får revisorn räkna med att avsätta mer än dubbla tiden för sitt arbete om föreningen sköter allt själv jämfört med om en extern ekonomisk förvaltare ansvarar för årsredovisning samt har en effektiv kommunikation med revisorn.

Om revisorn har ett revisionsuppdrag till fast pris för en förening som ”sköter allt själv” så blir det i regel en ren förlustaffär för revisorn.

Vi säger det en gång till: Vi rekommenderar alla bostadsrättsföreningar att anlita en extern ekonomisk förvaltare – visst får ni betala för det också, men det lönar sig i längden!

Rävisor tar extra betalt – från 3000 kr och uppåt, beroende på hur mycket extra arbete det blir – om föreningen inte anlitar en professionell extern förvaltare.